Was ist die AfA – und was schreibt man eigentlich ab?
Die AfA bildet den Wertverzehr eines Gebäudes steuerlich ab. Sie verteilt die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die gesetzlich unterstellte Nutzungsdauer und wird bei vermieteten Objekten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben, weil Grund und Boden sich nicht abnutzt.
Wichtig ist die Reihenfolge: Zuerst wird der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufgeteilt. Erst der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage. Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage – werden im selben Verhältnis aufgeteilt und erhöhen den abschreibungsfähigen Betrag anteilig.
Warum die Kaufpreisaufteilung über Ihren Steuervorteil entscheidet
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Zwei Objekte mit identischem Kaufpreis können deshalb völlig unterschiedliche steuerliche Wirkungen entfalten – abhängig davon, wie viel des Preises auf den Boden entfällt. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten ist der abschreibungsfähige Gebäudeanteil systematisch kleiner.
Ein Rechenbeispiel für die Größenordnung: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro bedeutet ein Gebäudeanteil von 80 Prozent eine Bemessungsgrundlage von 320.000 Euro und bei 2 Prozent AfA 6.400 Euro pro Jahr. Sinkt der Gebäudeanteil auf 60 Prozent, sind es 240.000 Euro und 4.800 Euro pro Jahr – ein Unterschied von 1.600 Euro Abschreibung jährlich, ohne dass sich am Objekt etwas geändert hätte.
Praktische Konsequenz: Die Aufteilung ist kein Formalismus, sondern eine der wenigen Stellschrauben, die vor dem Kauf noch gestaltbar sind. Sie muss sachgerecht begründet sein und wird vom Finanzamt geprüft. Verkaufsunterlagen, die einen Steuervorteil ausweisen, sollten die zugrunde gelegte Aufteilung offenlegen.
Wie hoch ist die lineare AfA?
Die lineare Gebäude-AfA richtet sich nach dem Fertigstellungszeitpunkt und liegt regelmäßig bei 2 bis 3 Prozent pro Jahr. Die Sätze ergeben sich aus § 7 Abs. 4 EStG; für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, sieht das Gesetz einen erhöhten Satz von 3 Prozent vor.
| Gebäude | Regelmäßiger linearer AfA-Satz | Rechnerische Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude, Fertigstellung ab 2023 | 3 % p. a. | rund 33 Jahre |
| Wohngebäude, Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % p. a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude, Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % p. a. | 40 Jahre |
Die Übersicht bildet die Regelfälle ab. Für Betriebsgebäude, Sonderfälle und eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer gelten abweichende Regelungen.
Stand: 06.09.2026. Maßgeblich ist der jeweils geltende Wortlaut des § 7 EStG.
Welche zusätzlichen Abschreibungen gibt es?
Neben der linearen AfA kennt das Einkommensteuergesetz mehrere Sonderregelungen, die den Aufwand in die ersten Jahre vorziehen. Sie sind an enge Voraussetzungen geknüpft und gelten nicht automatisch für jedes Objekt.
Einordnung: Die Denkmal-AfA ist der stärkste Hebel dieser Liste – aber sie wirkt ausschließlich auf den durch die Denkmalbehörde bescheinigten Sanierungsanteil. Wer eine Denkmalimmobilie kauft, kauft in aller Regel zwei Komponenten: Altbausubstanz mit normaler AfA und Sanierung mit erhöhter AfA. Die Verkaufsunterlage sollte beide Anteile getrennt ausweisen.
| Regelung | Rechtsgrundlage | Wirkung | Wichtigste Einschränkung |
|---|---|---|---|
| Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau | § 7b EStG | Zusätzlich bis zu 5 % jährlich im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in drei Folgejahren | Nur für förderfähige Neubauten bei erfüllten Voraussetzungen, u. a. Baukosten- und Nutzungsgrenzen |
| Degressive AfA für Wohngebäude | § 7 Abs. 5a EStG | Fallende Abschreibungsbeträge, in den Anfangsjahren höher als linear | Nur für Gebäude innerhalb des gesetzlich definierten Baubeginn-Zeitfensters |
| Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen | § 7i EStG | Sanierungsanteil bis zu 9 % für acht Jahre, danach bis zu 7 % für vier Jahre | Betrifft nur bescheinigte begünstigte Sanierungskosten, nicht den Gesamtkaufpreis |
Was Sie neben der AfA noch absetzen können
Die AfA ist nur eine von mehreren Werbungskostenpositionen bei Vermietung und Verpachtung. § 9 EStG erfasst alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.
Regelmäßig abzugsfähig sind unter anderem Schuldzinsen für das Finanzierungsdarlehen, Grundsteuer, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltervergütung, Instandhaltungsaufwendungen, Kosten für Inserate und Vermietung, Fahrtkosten zum Objekt sowie Kontoführungs- und Steuerberatungskosten, soweit sie auf die Vermietung entfallen.
Nicht abzugsfähig ist die Tilgung – sie ist Vermögensumschichtung, kein Aufwand. Das ist der häufigste Denkfehler in selbstgebauten Cashflow-Rechnungen.
Ein zweiter, seltener bekannter Punkt betrifft die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft: Der Anteil des Hausgeldes, der in die Rücklage fließt, ist im Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht abziehbar. Der Bundesfinanzhof hat 2025 bestätigt, dass Werbungskosten erst entstehen, wenn die Gemeinschaft die angesparten Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet. Wer die Rücklagenzuführung in einer Modellrechnung sofort als Werbungskosten ansetzt, überzeichnet den Steuereffekt.
Was die AfA nicht leistet
Die AfA ist kein Ertrag, sondern eine steuerliche Verteilungsregel. Sie führt zu keinem Zahlungszufluss, verbessert nicht die Mietrendite und macht ein überteuertes Objekt nicht wirtschaftlich. Sie senkt lediglich die Steuer auf ein bereits erzieltes Ergebnis – und wirkt dabei genau in Höhe Ihres Grenzsteuersatzes.
Für die Beurteilung eines Objekts gilt daher dieselbe Reihenfolge wie bei jedem Investment: erst Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete, Lage, Zustand, Vermietbarkeit und Finanzierbarkeit – danach der steuerliche Effekt.
Was passiert beim Verkauf?
Die in Anspruch genommene AfA mindert die steuerlichen Anschaffungskosten und erhöht damit einen späteren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Relevant ist das innerhalb der Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Nach Ablauf dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn bei Immobilien im Privatvermögen regelmäßig steuerfrei.
Daraus folgt eine wichtige Einordnung: Bei einem Verkauf innerhalb der Frist wird ein Teil des zuvor erzielten Steuervorteils wieder eingefangen. Bei einem Verkauf nach Ablauf der Frist bleibt der Vorteil bestehen. Der Anlagehorizont ist deshalb kein Nebenaspekt, sondern Teil der Steuerrechnung.
Achtung beim gewerblichen Grundstückshandel: Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte veräußert, kann die Steuerfreiheit verlieren. Die Abgrenzung gehört zum Steuerberater.
Neubau oder Denkmal – welche AfA passt zu wem?
Für beide gilt derselbe Prüfsatz: Die Abschreibung entscheidet nicht über die Qualität des Objekts. Sie verändert nur, wann und wie stark ein ohnehin bestehendes Ergebnis steuerlich wirkt.
| Thema | Neubau | Denkmal |
|---|---|---|
| Abschreibung | Lineare AfA (regelmäßig 3 % bei Fertigstellung ab 2023), ggf. § 7b, ggf. degressive AfA | Lineare AfA auf die Altbausubstanz plus erhöhte Absetzungen auf den bescheinigten Sanierungsanteil (§ 7i) |
| Zeitliche Verteilung | Gleichmäßig über die Laufzeit | Stark auf die ersten zwölf Jahre konzentriert |
| Instandhaltungsrisiko | In den ersten Jahren meist gering | Objektabhängig, Sanierungsqualität entscheidend |
| Energieeffizienz | Häufig hoch, Förderfähigkeit prüfbar | Abhängig von der Sanierung und dem Denkmalschutz |
| Preisniveau | Marktabhängig, Baukosten schlagen durch | Sanierungsanteil erhöht den Kaufpreis spürbar |
| Passt typischerweise zu | Anlegern mit langem Horizont und Wunsch nach geringem Aufwand | Anlegern mit dauerhaft hohem Grenzsteuersatz und langem Horizont |
Wie Sie Ihren eigenen Fall rechnen
Für eine belastbare Einschätzung brauchen Sie sechs Angaben: Kaufpreis und Nebenkosten, Kaufpreisaufteilung Boden zu Gebäude, Fertigstellungsjahr, erzielbare Kaltmiete, Finanzierungskonditionen und Ihr zu versteuerndes Einkommen. Mit diesen Werten lässt sich der Steuereffekt über die gesamte Haltedauer simulieren – nicht nur für das erste Jahr.
Genau das leistet der Steuersparrechner: Er rechnet mit dem tatsächlichen Einkommensteuertarif nach § 32a EStG statt mit einem pauschalen Satz und zeigt Vermögensverlauf und Steuerlast über die Laufzeit.
Danach gilt: Zahlen allein entscheiden noch nicht, ob ein Objekt zu Ihrer Situation passt. In einem unverbindlichen Strategiegespräch ordnen wir Liquidität, Zielsetzung, Finanzierung, Risikoprofil und steuerliche Rahmenbedingungen gemeinsam ein. Die steuerliche Umsetzung erfolgt durch Ihren Steuerberater.
Hypothetisches Rechenbeispiel
Wie wirkt die AfA auf Ihre Steuerlast? Rechenbeispiel
Ledig, zu versteuerndes Einkommen 120.000 Euro, damit Grenzsteuersatz 42 Prozent nach § 32a EStG (Stand 2026). Erwerb einer vermieteten Bestandswohnung, Fertigstellung 1998.
| Parameter | Annahme |
|---|---|
| Kaufpreis inkl. anteiliger Nebenkosten | 430.000 € |
| Gebäudeanteil | 75 % = 322.500 € |
| Linearer AfA-Satz (Fertigstellung 1998) | 2,0 % |
| Jährliche AfA | 6.450 € |
| Jahreskaltmiete | 15.000 € |
| Schuldzinsen Jahr 1 | 11.500 € |
| Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (ohne Zuführung zur Erhaltungsrücklage) | 2.300 € |
Mieteinnahmen von 15.000 € abzüglich Werbungskosten in Höhe von 20.250 € (6.450 € AfA + 11.500 € Zinsen + 2.300 € laufende, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ergeben ein Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung von −5.250 €.
Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz entspricht das einer rechnerischen Entlastung von rund 2.205 Euro.
Was sich im Zeitverlauf ändert: Die AfA von 6.450 Euro bleibt bei linearer Abschreibung konstant. Der Zinsanteil sinkt dagegen mit jeder Tilgungsrate. Bereits nach wenigen Jahren kann das steuerliche Ergebnis in den positiven Bereich drehen – dann fällt Steuer auf die Mieteinnahmen an, statt dass eine Entlastung entsteht.
Was nicht enthalten ist: Nicht enthalten sind Tilgung, Mietausfall, Instandhaltungsaufwand über die angesetzten Kosten hinaus, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft, Zinsänderung bei Anschlussfinanzierung und die Wertentwicklung des Objekts. Bewusst nicht als Werbungskosten angesetzt sind Zuführungen zur Erhaltungsrücklage: Der Bundesfinanzhof hat 2025 bestätigt, dass der Abzug erst greift, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt.
Einordnung: Wer nur das erste Jahr rechnet, überschätzt den Effekt systematisch. Für eine belastbare Einschätzung muss der Steuereffekt über die gesamte geplante Haltedauer betrachtet werden.
Modellrechnung zur Veranschaulichung der Größenordnung. Kein Angebot, keine Prognose und keine Zusage einer Steuerersparnis. Die tatsächliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab und ist mit Ihrem Steuerberater zu prüfen.
Welche Risiken und Einschränkungen sollten Sie kennen?
Diese Annahmen und Risiken gehören in jede Berechnung:
- Mietausfall und Leerstand: Kein Modell sollte mit hundertprozentiger Vermietung über die gesamte Laufzeit rechnen.
- Instandhaltung: Bestandsobjekte erzeugen Aufwand, der über die kalkulierten Kosten hinausgehen kann, einschließlich Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft. Zuführungen zur Erhaltungsrücklage binden zudem Liquidität, wirken sich steuerlich aber erst bei tatsächlicher Verwendung durch die Gemeinschaft aus.
- Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer sein.
- Sinkender Steuereffekt: Der Zinsanteil und damit der Werbungskostenabzug sinken über die Laufzeit.
- Wertentwicklung ist eine Annahme, keine Zusage. Regionale Märkte entwickeln sich unterschiedlich; Rückgänge sind möglich.
- Die Kaufpreisaufteilung kann vom Finanzamt korrigiert werden, mit unmittelbarer Wirkung auf die AfA.
- Rechtsänderungsrisiko: AfA-Sätze und Sonderabschreibungen wurden in den vergangenen Jahren mehrfach geändert.
- Illiquidität und Klumpenrisiko: Eine einzelne Immobilie ist weder kurzfristig veräußerbar noch diversifiziert.
Quellen
Grundlage dieses Ratgebers sind Primärquellen. Maßgeblich ist stets der jeweils geltende Gesetzestext.
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 9 EStG – Werbungskosten · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 32a EStG – Einkommensteuertarif · Gesetze im Internet (BMJ)
- BFH – Noch kein Steuerabzug für Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage · Bundesfinanzhof
- Bundesministerium der Finanzen · BMF
