Graf Bernstorff Consulting
Beratung

Kostenloser Szenarioreport · PDF in 90 Sekunden

Immobilie, Photovoltaik oder abwarten? Ihr persönlicher Szenarioreport in 90 Sekunden

Der Szenarioreport vergleicht drei Wege für frei verfügbares Kapital: liquide halten, in eine vermietete Immobilie investieren oder in eine Photovoltaikanlage mit Investitionsabzugsbetrag. Alle drei werden mit derselben Methode gerechnet — Einkommensteuertarif nach § 32a EStG, AfA-Sätze und § 7g EStG aus dem Gesetz, alle übrigen Werte aus Ihren Eingaben. Sie erhalten Steuerwirkung, Cashflow, Liquidität und Kapitalbindung über 10, 15 oder 20 Jahre, einen Stresstest und die Risiken je Weg. Der Report empfiehlt kein Szenario und prüft nicht Ihren Einzelfall.

Von Moritz Graf von Bernstorff · 29+ Jahre Erfahrung in Kapitalanlage-Immobilien und Green Tech · Rechtsstand 5. September 2026

Szenarioreport starten

Drei Wege, gleiche KennzahlenSie setzen die Annahmen, wir rechnen sie durch.

Acht Eingaben, dann Ihre Annahmen je Szenario. Die Vorschau zeigt Grenzsteuersatz, Steuerlast und je Weg eine Kennzahl. Den vollständigen Vergleich über 10 bis 20 Jahre erhalten Sie als PDF.

Rechner wird geladen …
Jede Steuerzahl aus dem Gesetz – mit Paragraf, Fundstelle und Prüfdatum in der Methodik.
Acht Seiten PDF: Jahresverlauf je Szenario, Vergleich, Stresstest, Risiken, Fragen an den Steuerberater.
Eingaben werden nicht gespeichert. Keine Empfehlung, keine Ampel, kein Zeitdruck.

So funktioniert der Szenarioreport

  1. 1. Acht Eingaben

    Steuerjahr, Veranlagung, Einkommen, Status, Liquidität, Investitionssumme, Horizont, Bestandsimmobilie. Kein Name, keine E-Mail.

  2. 2. Ihre Annahmen

    Verzinsung, Kaufpreisaufteilung, Zins, Miete, PV-Ertrag laut Angebot. Wir schlagen keine Werte vor – Sie bestätigen jede Annahme.

  3. 3. Vorschau und PDF

    Grenzsteuersatz, Steuerlast und je Szenario eine Kennzahl sofort. Der vollständige Vergleich kommt als PDF gegen Ihre E-Mail-Adresse.

Steuervorteil einer Immobilie berechnen – und mit Photovoltaik vergleichen

Die meisten Rechner im Netz beantworten eine Frage: Wie viel Steuern spare ich mit diesem Objekt? Der Szenarioreport stellt die Frage anders: Was passiert mit Ihrem Kapital auf drei Wegen, wenn alle drei mit derselben Methode gerechnet werden? Szenario A hält die Liquidität liquide und ist der neutrale Anker – kein Verlust, kein „verschenktes Geld“. Szenario B kauft eine vermietete Immobilie im Privatvermögen: AfA nach § 7 Abs. 4 EStG, Schuldzinsen und Bewirtschaftung als Werbungskosten, Tilgung aus dem Cashflow. Szenario C investiert im Betriebsvermögen in eine Photovoltaikanlage und nutzt – wenn § 7g EStG anwendbar ist – den Investitionsabzugsbetrag und die Sonderabschreibung.

Für alle drei Wege sehen Sie dieselben Zeilen: eingesetztes Eigenkapital, Steuerwirkung im ersten Jahr und kumuliert, Liquidität in Jahr 1, 5 und 10, Cashflow pro Jahr, Kapitalbindung und Restschuld. Was nicht belegbar ist, steht nicht in der Tabelle: keine Wertsteigerung, kein Veräußerungsgewinn, keine Umweltwirkung. Der Ratgeber zu hoher Steuerlast erklärt, warum der Grenzsteuersatz und nicht der Durchschnittssteuersatz über die Wirkung jeder Abschreibung entscheidet; der IAB-Ratgeber zeigt, warum der Investitionsabzugsbetrag verlagert statt endgültig zu sparen.

Mieteinnahmen versteuern: So rechnet der Report

Wer eine Wohnung vermietet, versteuert nicht die Miete, sondern den Überschuss aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Kaltmiete abzüglich Werbungskosten. Dazu zählen Schuldzinsen, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und die AfA auf den Gebäudeanteil (§ 9, § 7 Abs. 4 EStG) – nicht aber die Tilgung. Ist der Überschuss negativ, mindert er Ihr übriges Einkommen; ist er positiv, erhöht er es. Der Report legt dieses Ergebnis Jahr für Jahr auf den Einkommensteuertarif nach § 32a EStG und weist Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer getrennt aus.

Der Unterschied zu einem einfachen Mieteinnahmen-Rechner: Sie sehen nicht nur die Steuer im ersten Jahr, sondern wie der Effekt sinkt, weil der Zinsanteil der Annuität mit jeder Tilgung kleiner wird – und ab wann aus der Entlastung eine Belastung wird.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Steuer und Cashflow in einem Rechner

Szenario B ist der Steuerrechner für die vermietete Eigentumswohnung. Sie wählen das Bundesland – die Grunderwerbsteuer kommt aus der Landestabelle (§ 11 GrEStG) – sowie Fertigstellungsjahr, Eigenkapital, Zins, Tilgung und Bruttomietrendite. Nicht umlagefähiges Hausgeld, Leerstand, Grundstücksanteil und Mietsteigerung setzen Sie unter „Weitere Annahmen“; was Sie nicht setzen, rechnet mit 0 und wird im Report als Hinweis ausgewiesen. Zuführungen zur Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft setzt der Report bewusst nicht als Werbungskosten an, weil sie erst bei tatsächlicher Verwendung abziehbar sind.

Das Ergebnis: Steuerwirkung, Cashflow vor und nach Steuern, Liquiditätsverlauf und Restschuld über 10, 15 oder 20 Jahre – und im Stresstest, was passiert, wenn der Zins um zwei Prozentpunkte steigt oder die Wohnung drei Monate im Jahr leer steht. Wie die Kaufpreisaufteilung die AfA bestimmt, erklärt der Ratgeber zur AfA bei vermieteten Immobilien.

Denkmalimmobilie: erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG im Rechner

Für Baudenkmale sieht § 7i EStG erhöhte Absetzungen auf die von der Denkmalbehörde bescheinigten Sanierungskosten vor: acht Jahre je 9 %, danach vier Jahre je 7 %. Der Altbauanteil wird weiter linear abgeschrieben. Im Rechner wählen Sie unter „Weitere Annahmen“ das AfA-Modell „Denkmal“ und geben den Sanierungsanteil am Gebäudeanteil an; der Report zeigt, wie stark sich der Steuereffekt auf die ersten zwölf Jahre konzentriert und was danach bleibt. Ob und in welcher Höhe die Behörde die Kosten bescheinigt, ist Voraussetzung – nicht Ergebnis – der Rechnung.

Was der Report enthält

SeiteInhaltRegel
1. Ihre AusgangslageEingaben, Grenzsteuersatz, Steuerlast im Status quo, Liquidität.Nur Ihre Daten und § 32a EStG
2. Szenario A – Status quoIhre Liquidität über den Horizont, neutral dargestellt.Neutral, kein „Verlust“
3. Szenario B – ImmobilieCashflow vor und nach Steuern, AfA, Liquiditätsverlauf, Restschuld.Annahmen-Kasten oben
4. Szenario C – PV mit IABWirkung im Abzugsjahr, Hinzurechnung, AfA-Verlauf, Cashflow, Liquidität.Annahmen-Kasten oben
5. VergleichIdentische Zeilen für A, B und C – keine Rangfolge.Keine Ampel, keine Rangfolge
6. StresstestZins +2 Pp, Leerstand 3 Monate, PV-Ertrag −15 %, Steuersatz −5 Pp.Jede Kennzahl neu gerechnet
7. Risiken und SensitivitätWas je Weg schiefgehen kann und welche Annahme am stärksten wirkt.Geprüfte Textbausteine
8. Acht FragenFür Ihren Steuerberater und Ihre Finanzierung – plus Pflichthinweis.Kooperativ gegenüber Steuerberatern

Kopfzeile jeder Seite: „Modellrechnung auf Basis Ihrer Eingaben — keine Steuerberatung.“ Fußzeile: Rechtsstand, Erstellungsdatum und Quelle aller Steuerparameter.

Was der Report nicht tut

  • Er prüft nicht, ob § 7g, § 7b oder § 7i EStG in Ihrem Fall anwendbar sind. Das ist die Aufgabe Ihres Steuerberaters.
  • Er nennt keine Objekte, Anbieter, Fonds oder Anlagen und ist keine Anlageberatung.
  • Er unterstellt keine Wertsteigerung, rechnet keinen Verkauf und keine Umweltwirkung.
  • Er rechnet Gewerbesteuer, Verlustrücktrag und Anschlussfinanzierung nicht im Detail – die Auslassungen stehen auf jeder Szenarioseite.
  • Er kürt keinen Gewinner. Drei Wege, gleiche Kennzahlen, Risiken je Weg.

Alle Formeln, Paragrafen und Auslassungen sind auf der Methodikseite öffentlich dokumentiert – ohne Anmeldung.

Häufige Fragen zum Szenarioreport

Bei 150.000 € zu versteuerndem Einkommen liegt der Grenzsteuersatz 2026 bei 42 % (§ 32a EStG). Ein steuerlicher Verlust aus Vermietung – etwa weil AfA, Schuldzinsen und Bewirtschaftungskosten die Miete übersteigen – mindert das Einkommen und wirkt mit diesem Satz zuzüglich Solidaritätszuschlag. Der Report rechnet die Wirkung Jahr für Jahr aus Ihren Annahmen zu Kaufpreis, Gebäudeanteil, Zins und Miete; er unterstellt keine Wertsteigerung.

Eine Verschiebung. Der Investitionsabzugsbetrag nach § 7g EStG zieht bis zu 50 % der geplanten Anschaffungskosten gewinnmindernd vor. Im Anschaffungsjahr wird er hinzugerechnet und die Anschaffungskosten werden herabgesetzt – die Abschreibung fällt danach entsprechend kleiner aus. Endgültig gespart wird nur der Teil, der sich aus einem niedrigeren Steuersatz in späteren Jahren ergibt. Der Report zeigt beide Seiten im Jahresverlauf.

Eine vermietete Immobilie liegt in der Regel im Privatvermögen: Einkünfte aus Vermietung, lineare AfA von 2 bis 3 %, Veräußerung nach zehn Jahren steuerfrei (§ 23 EStG). Eine Photovoltaikanlage als Direktinvestment ist meist Betriebsvermögen: gewerbliche Einkünfte, Abschreibung über 20 Jahre, Investitionsabzugsbetrag und Sonderabschreibung möglich, aber auch Gewerbesteuer und Betreiberrisiko. Der Report stellt beide Wege mit identischen Kennzahlen nebeneinander.

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Kaltmiete abzüglich Werbungskosten wie Schuldzinsen, Bewirtschaftungskosten und AfA (§ 9, § 7 Abs. 4 EStG). Dieser Überschuss – oder Verlust – wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit dem Tarif nach § 32a EStG besteuert. Genau so rechnet der Report: Jahr für Jahr, mit Ihrem Grenzsteuersatz statt einem Pauschalsatz.

Ja, Szenario B ist dafür gebaut. Sie geben Kaufpreis, Bundesland (für die Grunderwerbsteuer), Fertigstellungsjahr, Eigenkapital, Zins, Tilgung und Bruttomietrendite ein; nicht umlagefähiges Hausgeld, Leerstand und Grundstücksanteil setzen Sie unter „Weitere Annahmen“. Der Report zeigt Steuerwirkung, Cashflow nach Steuern, Liquidität und Restschuld über 10 bis 20 Jahre. Zuführungen zur Erhaltungsrücklage werden bewusst nicht als Werbungskosten angesetzt.

Ja. Wählen Sie unter „Weitere Annahmen“ das AfA-Modell „Denkmal“ und geben Sie den Anteil der bescheinigten Sanierungskosten am Gebäudeanteil an. Der Report rechnet dann acht Jahre je 9 % und vier Jahre je 7 % auf den Sanierungsanteil und linear auf den Altbauanteil (§ 7i EStG). Ob die Denkmalbehörde die Kosten bescheinigt und in welcher Höhe, prüft sie – nicht der Rechner.

Weil eine Empfehlung eine Prüfung Ihres Einzelfalls voraussetzen würde – und die ist Ihrem Steuerberater vorbehalten (§ 2 StBerG). Der Report zeigt für jeden Weg dieselben Kennzahlen, Risiken und einen Stresstest. Welcher Weg zu Ihren Zielen und Ihrer Risikotragfähigkeit passt, entscheiden Sie mit Ihren Beratern.

Aus genau drei Quellen: dem Gesetz (Einkommensteuertarif § 32a EStG, Solidaritätszuschlag, AfA-Sätze, § 7g EStG – jeweils mit Paragraf, Fundstelle und Prüfdatum in der Methodik dokumentiert), Ihren Eingaben und Annahmen, die Sie selbst setzen und bestätigen. Es gibt keine vorbelegten Renditen oder Zinssätze.

Nein. Die Berechnung läuft in Ihrem Browser. Wenn Sie den PDF-Report bestellen, werden Ihre Eingaben einmal an unseren Server übertragen, verschlüsselt in den Report-Link gepackt und nicht gespeichert. Der Link verfällt nach 30 Tagen. In unser Bearbeitungssystem gelangen nur E-Mail-Adresse, optional Vorname und der Zeitpunkt der Anforderung.

Pflichthinweis

Der Szenarioreport ist eine vereinfachte Modellrechnung auf Basis Ihrer Eingaben und allgemeiner gesetzlicher Regelungen. Er ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung und prüft nicht, ob die genannten Regelungen in Ihrem Einzelfall anwendbar sind. Bitte besprechen Sie die Ergebnisse mit Ihrem Steuerberater.

Szenarien mit Moritz Graf von Bernstorff einordnen

Der Report zeigt die Zahlen. Im kostenlosen Erstgespräch ordnen wir sie wirtschaftlich ein – Liquiditätsreserve, Finanzierung, Anlagehorizont. Die steuerliche Prüfung bleibt bei Ihrem Steuerberater.

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