Wie funktioniert Steuern sparen mit Immobilien?
Mieteinnahmen sind steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Davon werden alle Aufwendungen abgezogen, die der Erzielung der Miete dienen – die Werbungskosten nach § 9 EStG. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, der mit Gehalt oder Gewinn verrechnet wird und so die Einkommensteuer senkt.
Der Steuervorteil ist also kein Zuschuss, sondern eine Folge von Ausgaben. Er entsteht vor allem in den ersten Jahren, wenn Zinsen und AfA hoch und die Mieten noch niedrig sind. Mit sinkendem Zinsanteil dreht das Ergebnis häufig ins Positive – dann fällt auf die Mieteinnahmen Steuer an.
Welche steuerlichen Hebel haben Vermieter?
Für vermietete Immobilien im Privatvermögen gibt es sieben steuerliche Hebel. Drei wirken bei jedem Objekt (AfA, Schuldzinsen, laufende Werbungskosten), zwei nur bei bestimmten Gebäuden (§ 7b, § 7i EStG), einer betrifft Sanierungen nach dem Kauf und einer den Verkauf.
| Hebel | Rechtsgrundlage | Wirkung | Wichtigste Grenze |
|---|---|---|---|
| Gebäude-AfA | § 7 Abs. 4 EStG | Regelmäßig 2 bis 3 % des Gebäudeanteils pro Jahr | Grund und Boden wird nicht abgeschrieben |
| Schuldzinsen | § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG | Zinsen für das Anschaffungsdarlehen sind Werbungskosten | Nur Zinsen, nicht die Tilgung |
| Laufende Werbungskosten | § 9 EStG | Grundsteuer, Verwaltung, Erhaltung, nicht umlagefähige Kosten | Nur, soweit sie auf die Vermietung entfallen |
| Sonder-AfA Mietwohnungsneubau | § 7b EStG | Zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr, vier Jahre lang | Nur Neubau mit Bauantrag 2023 bis 09/2029, Baukostengrenze |
| Denkmal-AfA | § 7i EStG | Bis zu 9 % (8 Jahre), dann bis zu 7 % (4 Jahre) der Sanierungskosten | Nur bescheinigte Sanierungskosten, nicht der Kaufpreis |
| Erhaltung nach dem Kauf | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG | Reparaturen sind grundsätzlich sofort abziehbar | Über 15 % in den ersten drei Jahren: nur über die AfA |
| Verkauf nach zehn Jahren | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG | Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei | Innerhalb der Frist erhöht die genutzte AfA den Gewinn |
Stand: 13.10.2026. Die Übersicht nennt Regelfälle; Voraussetzungen und Ausnahmen stehen im jeweiligen Gesetzestext.
Was bringt die AfA?
Die Absetzung für Abnutzung verteilt den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer. Der lineare Satz beträgt je nach Fertigstellungsjahr regelmäßig 2 bis 3 Prozent pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Die Höhe hängt vor allem davon ab, wie der Kaufpreis zwischen Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt wird.
Die AfA ist der einzige Hebel, der jedes Jahr ohne neue Ausgabe wirkt – bezahlt wurde sie mit dem Kaufpreis. Sätze, Kaufpreisaufteilung und ein vollständiges Rechenbeispiel erklärt der Ratgeber AfA bei vermieteten Immobilien.
Welche Kosten können Vermieter absetzen?
Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Bei Vermietung zählen dazu vor allem Schuldzinsen, Grundsteuer, Verwalterkosten, Reparaturen, nicht umlagefähige Nebenkosten, Fahrten zum Objekt und anteilige Steuerberatungskosten.
Schuldzinsen sind in den ersten Jahren meist die größte Position. Absetzbar sind nur die Zinsen, die mit der Vermietung zusammenhängen – nicht die Tilgung. Wer die Rate eines Annuitätendarlehens komplett als Aufwand rechnet, überschätzt den Steuereffekt deutlich.
Nicht sofort absetzbar ist der Anteil des Hausgelds, der in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft fließt. Er wirkt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Reparaturen ausgibt.
Wann helfen § 7b und Denkmal-AfA?
Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG beträgt bis zu 5 Prozent pro Jahr im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren, zusätzlich zur linearen AfA. Sie gilt nur bei Bauantrag zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029, nur bei Einhaltung bestimmter Effizienzanforderungen und nur, wenn die Baukosten höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen.
Die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist zusätzlich auf höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt (§ 7b Abs. 3 EStG). Wird die Baukostengrenze überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig – nicht nur der übersteigende Teil.
Bei Baudenkmalen erlaubt § 7i EStG erhöhte Absetzungen auf die bescheinigten Sanierungskosten: bis zu 9 Prozent über acht Jahre, danach bis zu 7 Prozent über vier Jahre. Für den Altbauanteil gilt die normale AfA. Der Vorteil ist hoch, aber an die Bescheinigung der Denkmalbehörde gebunden. Welcher der beiden Wege zu wem passt, vergleicht der AfA-Ratgeber.
Was gilt für Sanierungen nach dem Kauf?
Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf sind keine sofort abziehbaren Werbungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sie gelten dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten und werden nur über die AfA verteilt.
Praktische Folge: Wer kurz nach dem Kauf umfassend saniert, bekommt den Steuereffekt nicht in einem Jahr, sondern über Jahrzehnte. Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten und Erweiterungen fallen nicht unter die Grenze. Den Sanierungsplan sollten Sie deshalb vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?
Ein Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie im Privatvermögen ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach Ablauf dieser Frist ist er in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Frist erhöht die bereits genutzte AfA den steuerpflichtigen Gewinn.
Der Anlagehorizont gehört deshalb in jede Steuerrechnung. Wer nach sieben Jahren verkaufen muss, gibt einen Teil des Vorteils zurück. Bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit kann zudem ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen – das prüft der Steuerberater.
Warum entscheidet der Grenzsteuersatz?
Werbungskosten senken das zu versteuernde Einkommen. Die Steuerersparnis entspricht deshalb den Werbungskosten mal dem persönlichen Grenzsteuersatz. Wer im Spitzensteuersatz von 42 Prozent liegt, wird durch 10.000 Euro Werbungskostenüberschuss rechnerisch um rund 4.200 Euro entlastet, zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, soweit diese anfallen.
Je höher das Einkommen, desto stärker wirkt derselbe Aufwand. Das ist der Grund, warum das Thema für Gutverdiener besonders relevant ist – und warum es für sie zugleich am leichtesten ist, die Steuerwirkung mit Rendite zu verwechseln. Wie Steuerlast und Vermögensaufbau zusammen geplant werden, zeigt der Ratgeber Hohe Steuerlast: Was Gutverdiener beachten sollten.
Lohnt sich eine Immobilie nur wegen der Steuer?
Nein. Ein Steuervorteil gibt nur einen Teil einer Ausgabe zurück, die vorher bezahlt wurde. Ob sich eine Kapitalanlage-Immobilie lohnt, entscheiden Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, Lage, Zustand, Finanzierung und Haltedauer. Die Steuer verbessert ein gutes Objekt – ein schlechtes macht sie nicht gut.
Die richtige Reihenfolge ist: erst die Wirtschaftlichkeit ohne Steuer prüfen, dann den Steuereffekt dazurechnen. Wie Rendite, Eigenkapital und Risiken zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Immobilien als Kapitalanlage.
Ihren eigenen Fall können Sie im Immobilien-Steuerrechner durchspielen: Er rechnet mit dem tatsächlichen Einkommensteuertarif nach § 32a EStG und zeigt die Wirkung über die gesamte Haltedauer, nicht nur im ersten Jahr.
Hypothetisches Rechenbeispiel
Rechenbeispiel: Wie viel Steuer spart eine vermietete Wohnung im ersten Jahr?
Angestellte, ledig, zu versteuerndes Einkommen 110.000 Euro, damit Grenzsteuersatz 42 Prozent (§ 32a EStG, Stand 2026). Kauf einer vermieteten Bestandswohnung, Fertigstellung 2005, vollständig finanziert bis auf die Kaufnebenkosten.
| Parameter | Annahme |
|---|---|
| Kaufpreis inkl. Nebenkosten | 350.000 € |
| Gebäudeanteil | 70 % = 245.000 € |
| AfA (2 % linear) | 4.900 € |
| Jahreskaltmiete | 12.600 € |
| Schuldzinsen Jahr 1 | 10.200 € |
| Laufende Werbungskosten (Verwaltung, Grundsteuer, Instandhaltung) | 2.100 € |
Werbungskosten gesamt: 4.900 € AfA + 10.200 € Zinsen + 2.100 € laufende Kosten = 17.200 €.
Ergebnis aus Vermietung: 12.600 € Miete − 17.200 € Werbungskosten = −4.600 €.
Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz ergibt das eine rechnerische Steuerentlastung von rund 1.930 € im ersten Jahr.
Dem steht die Tilgung gegenüber, die aus eigener Tasche gezahlt wird, aber nicht absetzbar ist. Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil – und damit die Entlastung.
Was nicht enthalten ist: Nicht enthalten sind Tilgung, Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Mietausfall, Sonderumlagen, Zinsänderung nach der Zinsbindung, Wertentwicklung und Verkaufskosten.
Einordnung: Rund 1.930 Euro Entlastung sind ein spürbarer Effekt, aber kein Grund für einen Kauf. Entscheidend ist, ob die Wohnung über die gesamte Haltedauer wirtschaftlich trägt.
Modellrechnung zur Veranschaulichung der Größenordnung. Kein Angebot, keine Prognose und keine Zusage einer Steuerersparnis. Die tatsächliche Wirkung hängt von Ihrer individuellen Situation ab und ist mit Ihrem Steuerberater zu prüfen.
Welche Risiken und Einschränkungen sollten Sie kennen?
Diese Risiken gehören in jede steuerlich motivierte Immobilienentscheidung:
- Steuereffekt sinkt: Mit fallendem Zinsanteil wird der Verlust kleiner und dreht häufig in einen steuerpflichtigen Überschuss.
- Liquidität: Die Steuerentlastung kommt erst mit dem Steuerbescheid; Zins, Tilgung und Kosten laufen jeden Monat.
- Mietausfall und Instandhaltung können die Rechnung stärker verändern als jeder Steuerhebel.
- Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung.
- Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die genutzte AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
- Rechtsänderungsrisiko: AfA-Sätze und Sonderabschreibungen wurden in den vergangenen Jahren mehrfach geändert.
- Das Finanzamt kann Kaufpreisaufteilung, Sanierungskosten oder eine Einkünfteerzielungsabsicht anders beurteilen.
Quellen
Grundlage dieses Ratgebers sind Primärquellen. Maßgeblich ist stets der jeweils geltende Gesetzestext.
- § 6 EStG – Bewertung (anschaffungsnahe Herstellungskosten, Abs. 1 Nr. 1a) · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 7 EStG – Absetzung für Abnutzung · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 7b EStG – Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 7i EStG – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 9 EStG – Werbungskosten · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte · Gesetze im Internet (BMJ)
- § 32a EStG – Einkommensteuertarif · Gesetze im Internet (BMJ)
- BFH – Noch kein Steuerabzug für Hausgeldzahlungen in die Erhaltungsrücklage · Bundesfinanzhof
